委員聲音 涂軍：用好專項維修資金
“隨著時間的推移，我市許多早期的小區各項公用設施逐漸老化，物業維修的需求日漸增多。一方面是物業維修需要用錢，另一方面是住宅專項維修資金在銀行‘睡大覺’”市政協委員、莆田市市政工程管理處高級工程師涂軍在會上說，這種尷尬的局面已成社會關注的焦點，如何破解是一個重要的課題。 目前，莆田市全市實施專業化物業管理的小區275個，其中57個小區已成立業主委員會，比例為20.72%。截止2019年3月底，全市共歸集住宅專項維修資金19.18億元，支取使用698萬元，占比0.36%。 針對這種尷尬的情況，涂軍就如何發揮住宅專項維修資金的保障作用提出建議： 科學設置申領流程，推動住宅專項維修資金發揮更大作用。對于住宅專項維修資金使用困難的問題，一方面要簡化使用手續和審批流程，讓住宅專項維修資金物盡其用；另一方面，在住宅專項維修資金的管理上，應確保這些錢用在該用的地方，用得合理，用得妥當。因此，住宅專項維修資金的使用要有完善的思路，更要有合理的渠道，提升資金的整體增值保值能力。要簡化緊急申領程序，規范普通申領程序。供電、供水、排水、屋頂、外墻等設施出現功能障礙或者脫落危險時，也都可以申請緊急使用住宅專項維修資金。 建立物業維修工程建設單位名錄庫，規范住宅專項維修資金的使用。建議參照市政、園林工程領域小額工程的做法，建立物業維修工程施工單位名錄庫，避免物業管理企業在物業維修工程時找私人或是零工進行相關工程施工，一是工程質量得不到相應保證，二是自然人也無法出具正式發票，無法滿足物業維修資金申領的相關程序要求。 小區電梯維保由社區、居委會或是街道辦事處為主體，將管轄范圍的物業管理小區的電梯維保實行統一招標。這種做法因有規模效應，可吸引有實力的電梯維保單位，維保價格更優惠，切實讓小區居民得到實惠。使用住宅專項維修資金購買“電梯維修險”，僅需在購買保險時征集業主意見，一旦保險合同生效，電梯出現故障，就無需再組織業主表決，可直接通過保險理賠啟動維修，維修效率大大提高。而且保險公司介入后，出于對賠付風險的考慮，會更加重視電梯日常維護，對電梯進行全面“體檢”和監測，并確保維修公司對電梯進行專業、高效的維修。 抓住國家重視老舊小區改造的契機，積極爭取中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務,推動建立小區后續長效管理機制。今年一季度，住建部、國家發改委、財政部聯合發文，自2019年起將老舊小區提升改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。納入中央補助支持的老舊小區改造計劃的項目，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項設施進行更新；或者雖未對水、電、路、氣進行更新，但包括加裝電梯。此項政策逐級下達，市住建局讓各縣區申報《2019年中央支持老舊小區改造計劃表》和《2000年以前建成老舊小區統計表》。建議相關部門本著為人民服務的思想，切實抓住國家大力支持老舊小區提升改造的契機，積極爭取中央補助，彌補莆田市老舊小區歷史欠賬的問題。
范少陽：加強物業服務監管
“目前物業服務管理存在的一些問題，最根本的原因有三點：一是業主自治權利意識差，業主大會和業委會無法及時成立，以致對物業服務監督群龍無首，放任物業服務企業為所欲為，糾紛爭議又顯得無奈，容易引發群體性社會矛盾；二是物業服務企業惡意阻止業主大會和業委會成立，甚至獨斷獨行，排除業主的監督制約，甚至吞噬維修資金等公共利益；三是政府主管部門、街道或鄉鎮、村居盡職、監管不到位，業主組織架構長期落空，形成物業服務管理漏洞重重。”市政協委員、普陽律師事務所主任范少陽在會上作了發言。 范少陽認為，要實現物業服務常態化長效管理，推動社區治理，急需解決小區物業服務管理的組織架構和小區物業管理納入社區治理兩個問題。 小區物業服務管理屬于業主自治組織的行為，業主可以選擇自主管理，也可以選擇市場物業服務管理。目前莆田的老舊小區，大部分依托原單位（集資房）、基層社居進行自主管理，而新建小區幾乎均實行市場專業化服務管理。因業主自治性質所決定，物業服務管理并非由政府或基層社區可以包攬或替代。因此，做好小區物業服務管理工作，首先必須有完善的物業服務管理組織。按照《物業管理條例》及相關規定，物業服務管理的主體是業主大會和業主委員會，住建、街道、村居僅為監督、指導、協助、配合。為此，范少陽提出建議： 依法監督、指導全面成立小區業主大會。按規定開發商應在交付面積達50％以上或首套交付滿兩年的，應當向所在街道申請籌備召開業主大會首次會議，會同村居代表共同成立籌備組，接收物業和業主信息資料、制定大會規則、業委會章程、管理規約、確定業委會候選人等。建議在物業辦證時對開發商進行依法制約，在綜治平安考評時作為考量的因素之一，以盡快實現物業全面自治管理。 依法規范業主委員會。按規定業委會必須在業主大會中依據章程和管理規約成立、換屆、履職，但有部分逾越業主大會成立、逾期不進行換屆、履職不到位，甚至徇私損害業主利益等。對此，可依法由街道、村居、業主派代表組成臨時物業管理委員會，直至產生新業委會；責令、監督組織換屆；組織業主大會臨時會議進行改選換屆；沒收違法所得、處三萬以下罰款、追究刑事責任。 “社區是社會的基本單元，為擁有社會功能的行政區域，而小區是具有相對獨立居住環境的整片居民住宅區。”范少陽說，小區物業服務管理，必然是社區服務管理的組成部分，許多社區服務管理是在物業服務管理過程中完成。因此，做好社區治理工作，首先應當強化規范物業服務管理。按照《物業管理條例》及相關規定，物業服務的內容和義務，涵蓋了公共秩序、安防、環衛的維護等，兼顧社區管理的雙重任務，涉及規劃、城管、公安、工商、環保、民政、衛健等多部門監管。為此，他建議從兩個方面著手： 相關職能部門應根據自己相應的職責，依據規劃、物權、物業、出租、工商、戶籍、暫住、計生等相關法規，對莆田小區物業管理企業的法定義務進行盡職摸底調查，建立和完善物業企業的管理制度和臺賬。 相關職能部門應督促社區與小區理順好管理及服務的協助關系，把兩者的社區管理工作緊密銜接在一起，不能袖手旁觀更不能單打獨斗。
王洪輝：調解好矛盾糾紛
市政協委員、福建鄒魯律師事務所主任王洪輝認為，我省物業管理條例的這些規定顯然明示了物業服務矛盾糾紛的處理不是一個政府部門的事，不僅僅是住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門的事，而是政府、各個職能部門及行業協會共同面臨的事。矛盾糾紛處理需要一個好的第三方平臺，如打官司要到人民法院，鄰里糾紛要到當地人民調解委員會。同樣，處理小區物業服務矛盾糾紛也需要一個第三方平臺來化解矛盾。我市于2010年成立莆田市醫患糾紛人民調解委員會，為我市處理醫患矛盾糾紛化解起到了很重要的作用，我們可以借鑒醫患糾紛人民調解委員會的方式來化解物業服務行業里的矛盾糾紛。 王洪輝建議，參照莆田市醫患糾紛人民調解委員會化解矛盾糾紛的做法，采取三個措施來調解矛盾糾紛。 成立物業糾紛人民調解委員會(以下簡稱調解委員會)。由各職能部門領導組成物業糾紛人民調解工作領導小組指導工作，調解委員會對物業管理矛盾糾紛較多的住宅小區進行全面的摸排、登記，掌握工作基本情況。二是制定下發《關于加強物業管理糾紛人民調解工作的意見》，明確機構設置、工作制度、調解范圍。三是協調全市各街道辦事處、各司法所、部分律師事務所參與物業調解過程，設立物業管理糾紛調解員和信息員，以業主委員會、社區居委會為依托，確保調解成效。 調解委員會要充分發揮“潤滑劑”作用。在化解物業使用、物業服務、物業交接過程中發生的業主之間、業主與業主委員會之間、業主或業主委員會與物業服務企業之間、物業服務企業與物業服務企業之間的各類民事糾紛方面，發揮其應有的重要作用。一方面，調解委員會有效結合“12345”市民服務熱線、物業行政主管部門公開電話、街道辦事處及社區居委會人民調解工作室，全面及時地掌握轄區內物業服務糾紛情況，針對矛盾糾紛具體情況確定準確的指導方案和調處方式。另一方面，調解委員會充分發揮“潤滑劑”作用，對矛盾糾紛認真審查，有針對性地調解，宣傳有關法律，使當事人明明白白、口服心服地接受調解，確保調解效果，預防和減少調解后出現反彈。 確保我市物業服務糾紛調解工作有序開展。建議相關主管部門將日常的管理服務工作與調解工作有效結合起來，重點做好四個方面工作：一是加強物業服務標準化管理工作。二是發揮物業主管部門的行業主導作用，加強聯席會議制度。以物業主管部門為主導，在轄區推行由街道辦事處召集，居委會、派出所、物業服務企業、開發企業、業主代表、業委會、專業經營單位、城管執法、物業管理等多部門參加的聯席會議制度，解決街道辦事處范圍內重大物業矛盾糾紛問題。三是繼續健全、完善物業服務糾紛人民調解機制。調解委員會重點解決轄區內物業服務工作中出現的案情復雜、專業性較強的矛盾糾紛，加強溝通協調，防止事態擴大，減少上訪、堵路等嚴重影響社區穩定的情況發生，三是創新物業矛盾糾紛溝通方式。倡議各小區建立業主微信群，通過業主微信群發現小區存在的安全隱患，及時監督物業服務公司履行合同義務。同時，通過業主微信群發現矛盾源頭，防止事態擴大，盡快解決矛盾糾紛。 (時報記者 丁依萍) |
