陳祖芬：發(fā)揮業(yè)委會作用
“小區(qū)業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則選舉產(chǎn)生并代表全體業(yè)主利益的基層群眾自治組織。業(yè)委會的成立對物業(yè)服務(wù)形成一個長期有效的監(jiān)督機(jī)制，有利于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，物業(yè)管理成本的降低。”市政協(xié)委員、莆田學(xué)院教務(wù)處副處長陳祖芬說，但由于物業(yè)管理事務(wù)中存在著業(yè)委會法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題，難以充分發(fā)揮業(yè)委會的作用。 陳祖芬認(rèn)為，由于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有經(jīng)營權(quán)，小區(qū)內(nèi)公共車庫、電梯等公用設(shè)施只能掛在物業(yè)公司下面“代管”，不能真正決定小區(qū)內(nèi)公共收益的處置分配。她建議，要推進(jìn)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會法人化：業(yè)主大會成立后由住建部門負(fù)責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，擁有在物業(yè)管理領(lǐng)域的市場主體地位；業(yè)主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，設(shè)計共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度。 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司及居民委員會三者之間的是一種有關(guān)聯(lián)的社會結(jié)構(gòu)。業(yè)主委員會和居民委員會組織有職責(zé)上的交叉，但他們本質(zhì)是不同的。兩者應(yīng)該相互合作，居民委員會是監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會發(fā)展，形成良性互動關(guān)系。陳祖芬提出，要建立業(yè)主委員會與社區(qū)協(xié)商機(jī)制，搭建和諧社區(qū)治理平臺。 就如何發(fā)揮好業(yè)主委員會的作用，陳祖芬從業(yè)委會人員結(jié)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)模式、激勵機(jī)制、監(jiān)督指導(dǎo)等提出具體建議。 業(yè)主委員會要求極強(qiáng)的專業(yè)能力，具備相應(yīng)的財務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理等多方面的知識。所以，業(yè)主委員會可以考慮吸納小區(qū)內(nèi)有專業(yè)特長的業(yè)主加盟，以激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。此外，要引導(dǎo)話語權(quán)意識較強(qiáng)的青年人進(jìn)入業(yè)主委員會。青年業(yè)主委員要用自身的活力帶動并正面引導(dǎo)廣大業(yè)主支持小區(qū)工作、分享小區(qū)成果。當(dāng)前小區(qū)業(yè)主委員會成員組成，大多是由年齡偏高的老年人，青年業(yè)主普遍“缺席”小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)。雖然老年業(yè)主有時間、有熱情，但畢竟年齡大了，很多事情做起來會力不從心。特別是新時期物業(yè)管理對互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有很強(qiáng)的依賴性，一些小區(qū)需要進(jìn)行必要的技術(shù)引進(jìn)或改造都需要年輕人的參與。 陳祖芬認(rèn)為，目前，大多數(shù)小區(qū)實(shí)行包干制，即業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司包干使用，企業(yè)自負(fù)盈虧。包干制雖然可以實(shí)現(xiàn)“一包了之”的目的，但當(dāng)小區(qū)逐年老化，管理成本提高，小區(qū)出現(xiàn)入不敷出且物業(yè)服務(wù)費(fèi)無法提價的情況下，不少物業(yè)公司就采取“偷工減料”，或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)中停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益分成，業(yè)主不認(rèn)同、不理解物業(yè)服務(wù)工作，對物業(yè)公司及業(yè)主委員會公示的所有賬目都持懷疑態(tài)度等，都與包干制而非酬金制有關(guān)。建議推行酬金制物業(yè)服務(wù)模式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制有助于徹底實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共權(quán)利歸位；才能確保在高收益情況下，公共收益有結(jié)余；低收益的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不撤退。 目前，業(yè)主委員會委員多是兼職、無償為業(yè)主服務(wù)。針對這種情況，陳祖芬建議，為調(diào)動委員的積極性，應(yīng)確定業(yè)主委員會委員薪酬標(biāo)準(zhǔn)，對于工作突出的，應(yīng)按照“選擇性激勵”機(jī)制，經(jīng)業(yè)主大會同意應(yīng)給予獎勵，對于濫用職權(quán)的委員應(yīng)按規(guī)定給予處罰，在被賦予了權(quán)利的同時，也承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。 陳祖芬最后提出，要加強(qiáng)各界監(jiān)督指導(dǎo)，敦促業(yè)主委員會實(shí)現(xiàn)職能。可以從制度機(jī)制上來保障： 建立業(yè)主大會的監(jiān)督制度。廣大業(yè)主是對業(yè)主委員會的監(jiān)督是最為重要和直接的，同時也有義務(wù)參加業(yè)主大會會議，對關(guān)乎自己生活的決議進(jìn)行表決。應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會的議事決議程序，業(yè)主委員會的一些決策，如終止物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、重大修繕問題等，必須及時向業(yè)主大會匯報，經(jīng)過業(yè)主大會的決議程序表決后才能執(zhí)行。 建立舉報投訴制度。業(yè)主享有檢舉權(quán)、質(zhì)詢權(quán)，可設(shè)專門舉報箱，對于業(yè)主提出的問題給予解答，對于合理的建議給予采納，并就檢舉事項進(jìn)行核實(shí)和處理。 建立社區(qū)聯(lián)合監(jiān)督機(jī)制。居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全方面、長期有效地通過社區(qū)宣傳欄、知識講座等形式對業(yè)主展開《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳，對業(yè)主進(jìn)行公民教育，增強(qiáng)業(yè)主的自治意識和維權(quán)意識，讓更多的業(yè)主關(guān)注、支持業(yè)主委員會的工作，更自覺地去監(jiān)督業(yè)主委員會的工作進(jìn)度，督促業(yè)主委員會完善自身。
沈丙龍：將信用納入管理
“2019年以來，莆田市各級各部門在2018年莆田市城規(guī)鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理提升年的基礎(chǔ)上，認(rèn)真貫徹物權(quán)法、福建省物業(yè)管理條例等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，完善管理體制，創(chuàng)新服務(wù)模式，物業(yè)管理工作取得了積極的成效。”市政協(xié)委員、福建省米幣信息技術(shù)有限公司董事長沈丙龍說，從調(diào)研中，大家都能從荔城區(qū)、城廂區(qū)等區(qū)域在加強(qiáng)社會治理、美化城市形象、改善人居環(huán)境的過程中感同身受。在物業(yè)行業(yè)建設(shè)取得較大進(jìn)展的同時，也暴露出了行業(yè)的短板與不足。 沈丙龍著重就我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展進(jìn)行思考，提出建議。他認(rèn)為，物業(yè)管理水平與城市管理、社會治理密切相關(guān)，將行業(yè)誠信納入日常管理很有必要，我市出臺《莆田市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等制度，將誠信規(guī)范與要求結(jié)合與落實(shí)在全市物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范運(yùn)營、安全生產(chǎn)與權(quán)益保障等方面，著力構(gòu)建質(zhì)價相符的服務(wù)體系，各職能部門持續(xù)開展了“雙隨機(jī)”檢查、物業(yè)信用評議、信用約束等監(jiān)管活動，收到了較好成效。 沈丙龍認(rèn)為，目前我市物業(yè)行業(yè)建設(shè)存在問題主要是： 管理體制機(jī)制不夠精細(xì)。物業(yè)信用建設(shè)的法規(guī)體系與政策支撐有待完善，主要還是依托上位法律法規(guī)，目前除了《細(xì)則》，在市一級的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整評估等涉核心利益問題方面，仍缺少實(shí)際、具體的操作條款和機(jī)制，聯(lián)合懲戒等管理尚缺乏具體、明確的對應(yīng)條則與規(guī)定。 行業(yè)管理主體不清。我市物業(yè)管理條例明確街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地管理責(zé)任，但部門屬地權(quán)責(zé)不對稱，管理手段不多，信用建設(shè)方面缺乏精細(xì)管理，加之各職能部門職責(zé)界定相對模糊，在綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)過程中有效的部門協(xié)同與職能互補(bǔ)不足，整個行業(yè)的長效管理難度較大。 行業(yè)提升舉措體現(xiàn)不足。我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入門檻普遍偏低，企業(yè)總量不少，但品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)較少，物業(yè)普遍的“重利益、輕服務(wù)”傾向存在管理水平不高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、誠信經(jīng)營不足等問題，在業(yè)主敏感的財務(wù)收支、權(quán)益保護(hù)上，透明度不高、侵害現(xiàn)象時有發(fā)生，與行業(yè)的誠信價值取向相背離。行業(yè)內(nèi)參與方利益糾葛不斷，業(yè)主法制觀念淡薄，行為任性，業(yè)委會組織松散，未按照《莆田市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》成立、備案、管理等規(guī)定執(zhí)行,各物業(yè)項目矛盾糾紛化解方式不多，致使我市物業(yè)管理糾紛案件增長態(tài)勢，影響到了社區(qū)融合與社會和諧。 行業(yè)模式差距較大。目前我市大部分住宅小區(qū)存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量不高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳率低的雙重問題，談不上智慧物業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新管理、品牌服務(wù)等，受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及成本因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)的服務(wù)模式和服務(wù)內(nèi)容難以滿足廣大業(yè)主的需求，除了恒大、萬科、融信等全國性房企及個別高端樓盤，本地物業(yè)企業(yè)辦法不多，低層次、低附加值、低質(zhì)量的經(jīng)營模式使得行業(yè)對誠信舉措考慮不足，缺乏提升動力。 為此，沈丙龍結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H與行業(yè)特點(diǎn)提出具體建議: 持續(xù)完善法規(guī)與政策支持。在加強(qiáng)現(xiàn)有莆田市物業(yè)管理條例實(shí)施力度的基礎(chǔ)上，按照權(quán)利和義務(wù)對等的原則，制訂與實(shí)施物業(yè)綜合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，納入到整個莆田市信用體系建設(shè)規(guī)劃。要著重在物業(yè)行業(yè)的自律準(zhǔn)則、懲戒管理實(shí)施、企業(yè)失信名錄管理、行業(yè)誠信服務(wù)機(jī)制等四個方面做出明確的規(guī)定，結(jié)合《莆田市建立完善守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會誠信建設(shè)實(shí)施方案》，推動行業(yè)誠信建設(shè)。 加大對行業(yè)建設(shè)管理引導(dǎo)力度。根據(jù)《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價辦法（試行）》的規(guī)定，市、縣（區(qū)）兩級物業(yè)主管部門、各職能部門可建立健全對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范運(yùn)營、安全生產(chǎn)與權(quán)益保障等四個方面的監(jiān)管制度，加大“雙隨機(jī)”檢查等監(jiān)管力度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用評價，建立黑名單制度、信息公開、推動行業(yè)自律等方式，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的爭優(yōu)創(chuàng)新。 強(qiáng)化對各物業(yè)公司的監(jiān)督制約。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，進(jìn)行量化評分，建立“誠信激勵，失信懲戒”機(jī)制，引入第三方信用評價管理機(jī)構(gòu)，實(shí)施社會多方共治，對違反法律法規(guī)規(guī)定、破壞行業(yè)自律規(guī)范、擾亂物業(yè)服務(wù)市場等失信行為，按照有關(guān)規(guī)定列入不良記錄，在后續(xù)的招投標(biāo)、業(yè)務(wù)承接、信貸等方面實(shí)行約束，實(shí)施行業(yè)優(yōu)勝劣汰機(jī)制；建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價機(jī)制，搭建行業(yè)管理工作信息發(fā)布平臺，發(fā)布企業(yè)考評情況、信用記錄等動態(tài)消息，接受社會監(jiān)督。 提升業(yè)主管理與規(guī)范水平。發(fā)揮業(yè)委會、業(yè)主群體在物業(yè)行業(yè)建設(shè)方面的重要作用，加大對業(yè)主違法違規(guī)行為的制約制度建設(shè)，納入個人征信信用檔案，并推送至公共信用信息共享等平臺，作為多部門聯(lián)合實(shí)施信用懲戒措施的參考。 建立健全長效機(jī)制。將物業(yè)誠信建設(shè)納入社區(qū)治理范疇，落實(shí)好中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》的規(guī)定要求，建立健全社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，把小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)情況列為社區(qū)綜治平安、文明社區(qū)等考評的重要內(nèi)容，加強(qiáng)對物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作的指導(dǎo)，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度，促進(jìn)社區(qū)的和諧發(fā)展。（時報記者 陳素霞） |
