陳祖芬：發揮業委會作用
“小區業主委員會是由物業管理區域內的業主根據業主大會議事規則選舉產生并代表全體業主利益的基層群眾自治組織。業委會的成立對物業服務形成一個長期有效的監督機制，有利于物業服務質量的提高，物業管理成本的降低。”市政協委員、莆田學院教務處副處長陳祖芬說，但由于物業管理事務中存在著業委會法律地位不明、職責不清、運作不規范等問題，難以充分發揮業委會的作用。 陳祖芬認為，由于業主大會或者業主委員會沒有經營權，小區內公共車庫、電梯等公用設施只能掛在物業公司下面“代管”，不能真正決定小區內公共收益的處置分配。她建議，要推進業主大會或者業主委員會法人化：業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，擁有在物業管理領域的市場主體地位；業主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業主共有資金賬戶，設計共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度。 業主委員會、物業服務公司及居民委員會三者之間的是一種有關聯的社會結構。業主委員會和居民委員會組織有職責上的交叉，但他們本質是不同的。兩者應該相互合作，居民委員會是監督和指導業主委員會發展，形成良性互動關系。陳祖芬提出，要建立業主委員會與社區協商機制，搭建和諧社區治理平臺。 就如何發揮好業主委員會的作用，陳祖芬從業委會人員結構、物業服務模式、激勵機制、監督指導等提出具體建議。 業主委員會要求極強的專業能力，具備相應的財務管理、安全管理、設備管理、環境管理等多方面的知識。所以，業主委員會可以考慮吸納小區內有專業特長的業主加盟，以激發廣大業主的主動參與意識。此外，要引導話語權意識較強的青年人進入業主委員會。青年業主委員要用自身的活力帶動并正面引導廣大業主支持小區工作、分享小區成果。當前小區業主委員會成員組成，大多是由年齡偏高的老年人，青年業主普遍“缺席”小區物業管理事務。雖然老年業主有時間、有熱情，但畢竟年齡大了，很多事情做起來會力不從心。特別是新時期物業管理對互聯網、物聯網技術有很強的依賴性，一些小區需要進行必要的技術引進或改造都需要年輕人的參與。 陳祖芬認為，目前，大多數小區實行包干制，即業主按標準支付的物業服務費由物業公司包干使用，企業自負盈虧。包干制雖然可以實現“一包了之”的目的，但當小區逐年老化，管理成本提高，小區出現入不敷出且物業服務費無法提價的情況下，不少物業公司就采取“偷工減料”，或降低服務標準。物業服務中停車費、廣告費等公共收益分成，業主不認同、不理解物業服務工作，對物業公司及業主委員會公示的所有賬目都持懷疑態度等，都與包干制而非酬金制有關。建議推行酬金制物業服務模式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制有助于徹底實現小區公共權利歸位；才能確保在高收益情況下，公共收益有結余；低收益的情況下，物業服務企業不撤退。 目前，業主委員會委員多是兼職、無償為業主服務。針對這種情況，陳祖芬建議，為調動委員的積極性，應確定業主委員會委員薪酬標準，對于工作突出的，應按照“選擇性激勵”機制，經業主大會同意應給予獎勵，對于濫用職權的委員應按規定給予處罰，在被賦予了權利的同時，也承擔著相應的責任和義務。 陳祖芬最后提出，要加強各界監督指導，敦促業主委員會實現職能。可以從制度機制上來保障： 建立業主大會的監督制度。廣大業主是對業主委員會的監督是最為重要和直接的，同時也有義務參加業主大會會議，對關乎自己生活的決議進行表決。應當設立業主大會的議事決議程序，業主委員會的一些決策，如終止物業服務合同、解聘物業服務企業、重大修繕問題等，必須及時向業主大會匯報，經過業主大會的決議程序表決后才能執行。 建立舉報投訴制度。業主享有檢舉權、質詢權，可設專門舉報箱，對于業主提出的問題給予解答，對于合理的建議給予采納，并就檢舉事項進行核實和處理。 建立社區聯合監督機制。居民委員會和物業服務企業應全方面、長期有效地通過社區宣傳欄、知識講座等形式對業主展開《物權法》《物業管理條例》等法律法規的宣傳，對業主進行公民教育，增強業主的自治意識和維權意識，讓更多的業主關注、支持業主委員會的工作，更自覺地去監督業主委員會的工作進度，督促業主委員會完善自身。
沈丙龍：將信用納入管理
“2019年以來，莆田市各級各部門在2018年莆田市城規鄉規劃建設管理提升年的基礎上，認真貫徹物權法、福建省物業管理條例等相關法律法規規定，完善管理體制，創新服務模式，物業管理工作取得了積極的成效。”市政協委員、福建省米幣信息技術有限公司董事長沈丙龍說，從調研中，大家都能從荔城區、城廂區等區域在加強社會治理、美化城市形象、改善人居環境的過程中感同身受。在物業行業建設取得較大進展的同時，也暴露出了行業的短板與不足。 沈丙龍著重就我市物業服務行業的建設與發展進行思考，提出建議。他認為，物業管理水平與城市管理、社會治理密切相關，將行業誠信納入日常管理很有必要，我市出臺《莆田市物業管理實施細則》《前期物業服務標準》等制度，將誠信規范與要求結合與落實在全市物業企業的服務質量、規范運營、安全生產與權益保障等方面，著力構建質價相符的服務體系，各職能部門持續開展了“雙隨機”檢查、物業信用評議、信用約束等監管活動，收到了較好成效。 沈丙龍認為，目前我市物業行業建設存在問題主要是： 管理體制機制不夠精細。物業信用建設的法規體系與政策支撐有待完善，主要還是依托上位法律法規，目前除了《細則》，在市一級的物業專項維修資金、物業服務收費標準調整評估等涉核心利益問題方面，仍缺少實際、具體的操作條款和機制，聯合懲戒等管理尚缺乏具體、明確的對應條則與規定。 行業管理主體不清。我市物業管理條例明確街道、鄉鎮屬地管理責任，但部門屬地權責不對稱，管理手段不多，信用建設方面缺乏精細管理，加之各職能部門職責界定相對模糊，在綜合執法進小區過程中有效的部門協同與職能互補不足，整個行業的長效管理難度較大。 行業提升舉措體現不足。我市物業服務行業準入門檻普遍偏低，企業總量不少，但品牌企業、龍頭企業較少，物業普遍的“重利益、輕服務”傾向存在管理水平不高、服務標準不規范、誠信經營不足等問題，在業主敏感的財務收支、權益保護上，透明度不高、侵害現象時有發生，與行業的誠信價值取向相背離。行業內參與方利益糾葛不斷，業主法制觀念淡薄，行為任性，業委會組織松散，未按照《莆田市物業管理實施細則》成立、備案、管理等規定執行,各物業項目矛盾糾紛化解方式不多，致使我市物業管理糾紛案件增長態勢，影響到了社區融合與社會和諧。 行業模式差距較大。目前我市大部分住宅小區存在服務標準與質量不高、收費標準收繳率低的雙重問題，談不上智慧物業、物聯網、創新管理、品牌服務等，受制于產業結構及成本因素，物業服務企業傳統的服務模式和服務內容難以滿足廣大業主的需求，除了恒大、萬科、融信等全國性房企及個別高端樓盤，本地物業企業辦法不多，低層次、低附加值、低質量的經營模式使得行業對誠信舉措考慮不足，缺乏提升動力。 為此，沈丙龍結合物業區域實際與行業特點提出具體建議: 持續完善法規與政策支持。在加強現有莆田市物業管理條例實施力度的基礎上，按照權利和義務對等的原則，制訂與實施物業綜合建設標準，納入到整個莆田市信用體系建設規劃。要著重在物業行業的自律準則、懲戒管理實施、企業失信名錄管理、行業誠信服務機制等四個方面做出明確的規定，結合《莆田市建立完善守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度加快推進社會誠信建設實施方案》，推動行業誠信建設。 加大對行業建設管理引導力度。根據《福建省物業服務企業信用綜合評價辦法（試行）》的規定，市、縣（區）兩級物業主管部門、各職能部門可建立健全對物業服務企業的服務質量、規范運營、安全生產與權益保障等四個方面的監管制度，加大“雙隨機”檢查等監管力度，對物業服務企業進行信用評價，建立黑名單制度、信息公開、推動行業自律等方式，加強事中事后監管，推進物業服務行業的爭優創新。 強化對各物業公司的監督制約。推進物業服務企業信用體系建設，進行量化評分，建立“誠信激勵，失信懲戒”機制，引入第三方信用評價管理機構，實施社會多方共治，對違反法律法規規定、破壞行業自律規范、擾亂物業服務市場等失信行為，按照有關規定列入不良記錄，在后續的招投標、業務承接、信貸等方面實行約束，實施行業優勝劣汰機制；建立物業服務質量評價機制，搭建行業管理工作信息發布平臺，發布企業考評情況、信用記錄等動態消息，接受社會監督。 提升業主管理與規范水平。發揮業委會、業主群體在物業行業建設方面的重要作用，加大對業主違法違規行為的制約制度建設，納入個人征信信用檔案，并推送至公共信用信息共享等平臺，作為多部門聯合實施信用懲戒措施的參考。 建立健全長效機制。將物業誠信建設納入社區治理范疇，落實好中共中央、國務院《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》的規定要求，建立健全社區居委會、業委會和物業服務企業共同參加的議事協調機制，把小區物業管理建設情況列為社區綜治平安、文明社區等考評的重要內容，加強對物業管理矛盾糾紛調解工作的指導，建立市、區、街道、社區四級物業管理投拆受理制度，促進社區的和諧發展。（時報記者 陳素霞） |
