市政協(xié)委員、福建鄒魯律師事務(wù)所主任王洪輝從依法管理、糾紛調(diào)解兩個方面進行建議。 “物業(yè)公司正確適用法律手段，采取支付令方式追收物業(yè)費。”王洪輝說，追收物業(yè)費是每一家物業(yè)公司都要面臨的大難題。以往，物業(yè)公司通常通過停水、停電的方式來迫欠費業(yè)主或物業(yè)使用人繳交欠款，但《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了水、電費用由供水、供電企業(yè)直接向使用人收取，對于業(yè)主或物業(yè)使用人的欠費行為，只能由業(yè)委會督促其繳交或通過訴訟途徑解決。這規(guī)定使物業(yè)企業(yè)失去了追繳物業(yè)管理費的“殺手锏”。業(yè)主欠交的物業(yè)費，一般數(shù)額不大，通過普通的民事訴訟程序追收，訴訟費、律師費是一筆不小的負擔，起訴費時耗力，周期又長，訴訟成本太高。 支付令是人民法院依照民事訴訟法規(guī)定的督促程序，根據(jù)債權(quán)人的申請，向債務(wù)人發(fā)出的限期履行給付金錢或有價證券的法律文書。是人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請，依法作出的督促債務(wù)人為一定給付義務(wù)的法律文書。 王洪輝建議，物業(yè)公司采取申請法院支付令方式追收物業(yè)費，支付令一般用于解決債權(quán)債務(wù)明確、爭議較小、能夠送達給債務(wù)人本人的糾紛，具有高效、便捷、經(jīng)濟等特點，是法院建立多元化糾紛解決機制以應(yīng)對目前案多人少矛盾的一種有效嘗試，既節(jié)省了申請人的時間和精力，也一定程度上緩解了法院案多人少的矛盾，體現(xiàn)了司法便民的工作理念。修訂后的《民事訴訟法》及最高人民法院的相關(guān)司法解釋對督促程序作出了更加詳實的規(guī)定，并對原有的條文進行了多處修改：如督促程序不再以被申請人提出的書面異議必然導致終結(jié)，而是由法院進行審查，異議成立的裁定終結(jié)督促程序，異議不成立的裁定駁回；又如督促程序終結(jié)后，不以申請人的啟動而自行轉(zhuǎn)入訴訟程序。物業(yè)公司如果需要幫助，可以聘請專業(yè)律師咨詢?nèi)绾紊暾堉Ц读睿员愀玫鼐S權(quán)。 “物業(yè)糾紛宜調(diào)不宜訴，通過建立聯(lián)席會議制度，作為調(diào)處物業(yè)管理糾紛的長效機制。”王洪輝認為，物業(yè)糾紛具有法律關(guān)系復(fù)雜、易發(fā)性、群眾性、多樣性等特征，宜調(diào)不宜訴，“建議將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，探討在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立，由街道或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的業(yè)主委員會不依法履行職責、業(yè)主委員會換屆難、物業(yè)服務(wù)合同提前終止、裝修糾紛、對個別業(yè)主不遵守規(guī)約及物業(yè)公司覆行義務(wù)不到位等重大問題，形成有效調(diào)處物業(yè)管理糾紛長效機制。此外，還可以在全市建立縣（區(qū)）、街鄉(xiāng)、村居三級人民調(diào)解物業(yè)管理糾紛網(wǎng)絡(luò)，形成人民調(diào)解、行政調(diào)解與司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作新模式，全面落實調(diào)解優(yōu)先原則，進一步加強解決物業(yè)管理糾紛的力度，將矛盾糾紛及時化解在基層。與此同時，物業(yè)管理協(xié)會也可以發(fā)揮行業(yè)調(diào)解作用，主動參與物業(yè)管理糾紛的調(diào)解工作，將矛盾化解在基層。”
姜升科：加強物業(yè)的規(guī)范化管理
“通過調(diào)研，我有兩個感觸比較深：一個是物業(yè)管理困難重重，壓力很大，業(yè)主對物業(yè)的期望很高；二是物業(yè)的職能在悄悄地轉(zhuǎn)變，加入了許多社會治理的許多功能，成為社會治理的基層組織。”市政協(xié)委員、福建曠遠集團副總裁姜升科認為，在這種形式下如何提高物業(yè)的規(guī)范化管理水平就顯得相當重要。 姜升科說，自己所從事的行業(yè)某些方面與物業(yè)相似，都是服務(wù)型行業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)的。他從服務(wù)方的角度提出建議： 明確物業(yè)職責，提供精準服務(wù)。服務(wù)行業(yè)，就要提供規(guī)范化的服務(wù)，內(nèi)部要進行規(guī)范化、制度化管理，這是其應(yīng)盡的義務(wù)，各種制度、流程應(yīng)當非常清晰并執(zhí)行到位。海爾的服務(wù)為什么深得人心，就是因為他提供了規(guī)范化管理；其次，物業(yè)應(yīng)向管家式服務(wù)邁進，努力提升服務(wù)水平，滿足業(yè)主對物業(yè)的高層次追求。 物業(yè)應(yīng)當加強與業(yè)主的聯(lián)系與溝通，增加信息的透明度，盡量避免或減少由于溝通不暢造成的誤解。 物業(yè)的站位要高，要站在政府和業(yè)主的角度和位置來定位自己的服務(wù)，主動管理，靠前服務(wù)，不要有私心和雜念。比如，燃氣公司在老社區(qū)推廣天然氣，這是居民需求和政府的安排，物業(yè)公司應(yīng)該配合燃氣的工作，規(guī)范燃氣公司的行為，而不是一味的拒絕和阻撓。 政府相關(guān)部門應(yīng)當加大對物業(yè)的支持力度。一是切實解決物業(yè)公司管理過程中存在的實際問題，不論是政策上的還是資金上的，比如對維修基金的審批能不能簡化程序、快速審核審批。二是幫助物業(yè)部門樹立威信。姜升科認為，大部分業(yè)主是好的，是尊重、支持、服從物業(yè)管理的，但也有一小部分人總想搞特殊，不服從甚至擾亂物業(yè)管理，這部分人大錯不犯、小錯不斷，影響極壞，建議相關(guān)部門出臺更具可操作性的管理辦法。三是突出物業(yè)的社會治理功能，提高其社會地位和政治地位，政府治理部門應(yīng)將管理觸角延伸到物業(yè)。 此外，各級各相關(guān)部門要加大對物業(yè)的監(jiān)督和管理，及時修正物業(yè)運行過程中出現(xiàn)的問題；同時，更要加大對物業(yè)公司的考核，對考核不合格或者口碑差的物業(yè)公司吊銷其公司牌照，消除這些害群之馬對整個行業(yè)的影響，防止“一粒老鼠屎壞了一鍋粥”現(xiàn)象的發(fā)生。
市民政局：加快物業(yè)管理制度建設(shè)
近年來，市民政局按照市委、市政府對社區(qū)工作的總體部署和要求，進一步加強城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作力度，將物業(yè)管理工作作為城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作的一項重要內(nèi)容加以推進，取得了一些成效。 市民政局副局長張元真介紹了該局相關(guān)工作情況，并對委員們、小區(qū)代表提出的意見建議作了回應(yīng)。 完善城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商機制，推動社區(qū)居民參與物業(yè)管理。一是完善協(xié)商機制。由社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會牽頭，建立并完善由社區(qū)組織、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)參加的社區(qū)協(xié)商機制，引導業(yè)主委員會充分行使選擇權(quán)、決定權(quán)以及合法維權(quán)，促進物業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，切實解決居民群眾在物業(yè)方面切身利益。二是推動物業(yè)管理自治。根據(jù)居民需求，積極開展形式多樣的自治和服務(wù)活動，發(fā)揮社區(qū)居民代表、樓院門棟長等社區(qū)骨干和社區(qū)社工、志愿者帶動作用，參加社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)治安、社區(qū)美化綠化工作、促進社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。三是創(chuàng)新城鄉(xiāng)社區(qū)治理機制和治理方式。開展城鄉(xiāng)社區(qū)“微治理”試點工作，推動城鄉(xiāng)社區(qū)開展各種“微行動”，促進社區(qū)民事民議、民事民辦、民事民管，重塑“鄰里相望、禮尚往來、和諧互助”鄰里新文化，促進小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)關(guān)系和諧，居民幸福指數(shù)提高。 著力補齊社區(qū)治理短板，改進社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。一是建設(shè)社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)。由住建部門牽頭，民政部門積極配合，進一步加強和改進社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機制，結(jié)合2018年村級組織換屆選舉，要求在社區(qū)居民委員會下設(shè)立物業(yè)管理委員會，符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過兼任業(yè)主委員會成員，積極協(xié)助符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)處理好業(yè)主與物業(yè)間的矛盾糾紛，積極督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責，完善業(yè)主委員會職能，依法保護社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。二是做好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通工作。由社區(qū)物業(yè)委員會牽頭，引導物業(yè)管理從業(yè)人員文明、禮貌服務(wù)意識，樹立“業(yè)主至上”的服務(wù)理念，并通過開展小區(qū)各項文化活動，增進與業(yè)主之間的感情，促進服務(wù)，同時增進業(yè)主彼此間的了解，促進鄰里和睦，提升業(yè)主的消費觀念、自律意識和公眾意識，逐步形成一個充滿活力的和諧的物業(yè)環(huán)境。三是加強物業(yè)管理宣傳，提高社會對物業(yè)管理的認識。組織民政系統(tǒng)志愿服務(wù)進社區(qū)活動，在城鄉(xiāng)社區(qū)廣泛宣傳物業(yè)管理政策、法規(guī)、規(guī)定，讓廣大居民對物業(yè)管理行業(yè)有充分的了解，為物業(yè)管理市場的健康發(fā)展奠定良好的社會基礎(chǔ)，讓廣大市民進一步了解物業(yè)服務(wù)方面的知識，化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾糾紛，更好地促進和諧社區(qū)、文明社區(qū)建設(shè)。 下一步，市民政局將從三個方面推進物業(yè)管理工作。一是加快物業(yè)管理制度建設(shè)。為進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，提升城市現(xiàn)代化管理水平，建議由物業(yè)管理主管部門牽頭出臺我市《關(guān)于物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理體制的實施方案》，通過建立健全以社區(qū)黨組織為領(lǐng)導核心，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同參與社區(qū)建設(shè)和管理的工作機制，進一步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補、相互支持、相互配合，進一步提升物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地為廣大居民和業(yè)主服務(wù)。二是加快老舊住宅小區(qū)及單體樓的物業(yè)服務(wù)全覆蓋。針對老舊住宅小區(qū)及單體樓環(huán)境較差，基礎(chǔ)條件落后，公共部位共用設(shè)施設(shè)備損壞、缺失嚴重，啟動住宅專項維修資金維修維護機制。同時由社區(qū)居委會牽頭指導成立業(yè)主委員會，制定管理規(guī)約，保證業(yè)主按期交納住宅維修專項資金，切實做好老舊住宅小區(qū)及單體樓的物業(yè)服務(wù)管理工作。三是推動建立物業(yè)管理網(wǎng)格化制度。充分利用我市社區(qū)網(wǎng)格化管理的平臺優(yōu)勢，整合資源，對全市物業(yè)服務(wù)小區(qū)實施物業(yè)管理網(wǎng)格化管理工作，建立以市物業(yè)行政管理部門、各社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員為網(wǎng)格成員的網(wǎng)格化管理體系，形成分級監(jiān)管、責任明確、高效運轉(zhuǎn)的網(wǎng)格化管理機制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)物業(yè)管理制度化、標準化、精細化，確保日常監(jiān)管不留盲區(qū)，進一步提升我市城鄉(xiāng)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平。 |
