【市政協(xié)“既有住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理服務(wù)”對(duì)口協(xié)商】報(bào)道之二
小區(qū)優(yōu)美環(huán)境
小區(qū)兒童活動(dòng)室
用心服務(wù)的管理理念
● 對(duì)策
●以自主管理為基礎(chǔ)，推動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)的普遍成立
創(chuàng)建—個(gè)整潔、文明、安全的居住環(huán)境，需要小區(qū)業(yè)主和居民的積極參與，發(fā)揮好主體作用。一是要調(diào)動(dòng)業(yè)主和居民參與公共事務(wù)管理的積極性。通過深入宣傳發(fā)動(dòng)讓業(yè)主和小區(qū)居民明白，成立業(yè)委會(huì)可代表業(yè)主履行業(yè)主權(quán)利，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，讓業(yè)主能夠全面知權(quán)、主動(dòng)行權(quán)、依法維權(quán)。要大力提倡小區(qū)居住的黨員干部起模范帶頭作用，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)要求，充分發(fā)動(dòng)業(yè)主參加，召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二是適時(shí)制定和修訂有關(guān)法規(guī)，使業(yè)主保護(hù)在法規(guī)層面更具有精準(zhǔn)化和可操作性，使業(yè)主權(quán)益保護(hù)有法可依。9月30日，省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》,將于2019年1月1日起施行，條例降低了申請(qǐng)召開首次業(yè)主大會(huì)的“門檻”，明確規(guī)定十個(gè)以上的業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請(qǐng)，籌備召開業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。《條例》為推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立釋放了積極的信息。建議《莆田市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》可相應(yīng)進(jìn)行修訂。三是積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的普遍成立。目前，未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的小區(qū)還很多，建議政府要制訂工作計(jì)劃加以推進(jìn)。對(duì)符合召開業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（居）民委員會(huì)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組；籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，并成立業(yè)主委員會(huì)。為穩(wěn)妥起見，建議逐年分類有序推進(jìn)，如小區(qū)戶數(shù)在800戶以上的中大型的小區(qū)符合條件的，要先推動(dòng)成立，而后向下輻射推開。四是加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的工作指導(dǎo)和監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成立和換屆后的工作指導(dǎo)，明確業(yè)委會(huì)的責(zé)任和權(quán)益，確保規(guī)范運(yùn)行，發(fā)揮應(yīng)有作用。建立健全業(yè)委會(huì)備案制度，將業(yè)委會(huì)納入監(jiān)管范圍，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)開支、小區(qū)公共收益收支等日常運(yùn)作情況的監(jiān)督檢查，督促業(yè)委會(huì)定期公布經(jīng)費(fèi)收支情況和重大事項(xiàng)進(jìn)展情況，保障全體業(yè)主的權(quán)益。
●以優(yōu)化服務(wù)為重點(diǎn)，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)建設(shè)水平
以業(yè)主的滿意度為出發(fā)點(diǎn)，以優(yōu)化服務(wù)為重點(diǎn)，采取多種措施，著力提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)建設(shè)水平。一是加強(qiáng)對(duì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，制訂行業(yè)行規(guī)，建立行業(yè)自律機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任。繼續(xù)開展好物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，樹立一批物業(yè)服務(wù)明星企業(yè)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀管理人才，推出一批企業(yè)中堅(jiān)骨干。二是努力提升物業(yè)服務(wù)水平。加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化文明、禮貌服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主至上”的服務(wù)理念，統(tǒng)一文明用語、服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。利用微信公眾號(hào)等現(xiàn)代化工具搭建居民與物業(yè)溝通交流的信息服務(wù)平臺(tái)，使居民能通過互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息手段更加便捷地參與社區(qū)管理，及時(shí)了解住戶對(duì)物業(yè)管理及小區(qū)建設(shè)的意見。建立居民個(gè)性化檔案，在個(gè)性化服務(wù)上下功夫，組織豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造一種溫馨和諧的小區(qū)文化氛圍。三是積極拓展各項(xiàng)增值服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依托小區(qū)群眾需求開展增值服務(wù)，與公司專業(yè)化單位、社會(huì)專業(yè)公司、社區(qū)內(nèi)從業(yè)人員之間建立廣泛聯(lián)系和合作，為居民提供優(yōu)質(zhì)可靠的家政服務(wù)項(xiàng)目，并進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。比如住戶房間清潔、鐘點(diǎn)工、室內(nèi)裝修、照看老人、專業(yè)維修、花卉代養(yǎng)、廢品回收等一些力所能及的家政收費(fèi)項(xiàng)目，來彌補(bǔ)費(fèi)用不足。四是規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作。由物業(yè)管理主管部門牽頭建立公開透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度和價(jià)格調(diào)整機(jī)制，公開服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，并定期公布財(cái)務(wù)收支狀況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督，增加業(yè)主的信任感，解決“收費(fèi)難”的問題。積極培育和支持物業(yè)管理市場(chǎng)第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費(fèi)糾紛、落實(shí)物業(yè)價(jià)格調(diào)整機(jī)制提供幫助。
●以強(qiáng)化監(jiān)管為保障，狠抓物業(yè)管理法規(guī)制度落實(shí)
以貫徹執(zhí)行新修訂頒布的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，深入住宅小區(qū)廣泛宣傳物業(yè)管理政策、法規(guī)，依法加大對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)管力度。一是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，建立“失信懲戒”機(jī)制，對(duì)違反行政法規(guī)、物業(yè)行業(yè)自律規(guī)范或物業(yè)服務(wù)合同約定的，經(jīng)主管部門責(zé)令整改但未整改到位的，或拒不履行和解協(xié)議和法院生效判決的，作為失信行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制，健全“雙隨機(jī)一公開”抽查制度，實(shí)行量化評(píng)化，加強(qiáng)經(jīng)常性的管理。搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作信息發(fā)布平臺(tái)，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布企業(yè)考評(píng)情況、信用記錄等動(dòng)態(tài)消息，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。二是強(qiáng)化對(duì)業(yè)主合法權(quán)益保護(hù)。對(duì)小區(qū)停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)等這些小區(qū)公共收益的歸屬。嚴(yán)格按照新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定要求，將所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，且費(fèi)用支出不超過公共收益的30%，其余部分應(yīng)存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專用賬戶。探索建立對(duì)業(yè)主損害賠償制度的支持力度，及時(shí)處理開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主利益的侵害行為。三是強(qiáng)化物業(yè)管理執(zhí)法剛性力度。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理薄弱問題，適時(shí)開展專項(xiàng)整治執(zhí)法活動(dòng)。物業(yè)管理主管部門牽頭，其它職能部門、街道社區(qū)緊密配合，按條例規(guī)定對(duì)業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)、侵占消防通道等較為嚴(yán)重違法違規(guī)行為進(jìn)行糾正和處罰；對(duì)業(yè)主無故不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)法院確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議、判決的，作為失信行為納入個(gè)人征信系統(tǒng)，作為多部門聯(lián)合實(shí)施信用懲戒措施的參考。四是強(qiáng)化專項(xiàng)維修資金的保障能力。《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患等九種緊急情況下使用專項(xiàng)維修資金的審核程序，規(guī)定代管單位自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意。對(duì)此，市、區(qū)兩級(jí)主管部門應(yīng)積極響應(yīng)，加快審核和資金劃拔時(shí)效，強(qiáng)化專項(xiàng)維修資金的保障能力。
●以和諧建設(shè)為目標(biāo)，健全物業(yè)管理長(zhǎng)效工作機(jī)制
將物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，加強(qiáng)制度和機(jī)制建設(shè)，形成共建共治共享的良好格局，促進(jìn)社區(qū)的和諧建設(shè)。一是健全基層組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。按照中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》和《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神，基層組織要重視加強(qiáng)物業(yè)管理工作，建議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（條例第七十條第一款），在村（居）民居委會(huì)中設(shè)立物業(yè)管理工作小組，履行對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等職責(zé)，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作的落實(shí)。二是健全議事協(xié)調(diào)機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作溝通協(xié)調(diào)工作，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者之間的關(guān)系。建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣（區(qū)）物業(yè)主管部門、公安派出所、村（居）民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。三是健全考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制。把小區(qū)物業(yè)管理情況列入社區(qū)綜治平安、文明社區(qū)等考評(píng)范圍，充分利用我市社區(qū)網(wǎng)格化管理的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合資源，對(duì)全市物業(yè)服務(wù)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理網(wǎng)格化管理工作，進(jìn)行綜合考評(píng)。實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣制度，將考評(píng)情況與社區(qū)兩委干部的績(jī)效資金、小區(qū)改造專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼相掛鉤，與評(píng)選先進(jìn)社區(qū)和先進(jìn)個(gè)人等工作相掛鉤。對(duì)未能依法履職、工作落后的相關(guān)責(zé)任人，予以效能督查。四是健全物業(yè)服務(wù)糾紛便捷處理機(jī)制。建立市、縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）、村（居）四級(jí)物業(yè)管理投訴登記制度，及時(shí)調(diào)查處理物業(yè)管理中的投訴；充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解與信訪工作相互銜接的工作機(jī)制；縣（區(qū)）政府要整合行政、司法、調(diào)解、保險(xiǎn)、鑒定、評(píng)估、公證等資源力量，建立一站式物業(yè)管理糾紛化解服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)物業(yè)管理糾紛得到及時(shí)解決。 |
